Schlagwort-Archive: Niessbrauch

Nießbrauch Wohnrecht – wo liegt der Unterschied?

Der Nießbrauch gibt dem Inhaber des Rechts, also dem Nießbraucher, das umfassende Recht, die Nutzungen aus der Sache zu ziehen. Wer z.B. das Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Wohnung hat, der kann die Wohnung nutzen, aber auch vermieten. Ihm stehen dann die Mieteinnahme zu.

Das dingliche Wohnrecht hingegen gibt dem Inhaber dieses Wohnrechts das Recht, die Immobilie nur zu bewohnen. Wer lediglich ein Wohnrecht hat, darf die Wohnung z.B. nicht vermieten, nur selbst bewohnen.

Der Nießbrauch und das Wohnrecht haben jedoch auch Gemeinsamkeiten: sie werden im Grundbuch eingetragen und wirken gegenüber jedermann, d.h. jeder muss das Nießbrauchsrecht und das Wohnrecht des Berechtigten respektieren. Verkauft der Eigentümer das Haus, so bleibt das Wohnrecht trotzdem bestehen, es sei denn, der Berechtigte „verzichtet“ darauf.

Hieraus resultiert aber auch ein erhebliches Risiko:

eine Immobilie, die mit einem Nießbrauch oder Wohnrecht belastet ist, wo also jemand Nießbraucher ist und/oder ein Wohnrecht hat, könnte sich als unverkäuflich erweisen. Daher ist, falls mal ein Verkauf der Immobilie beabsichtigt ist oder jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann, zu prüfen, ob ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht sinnvoll sind.

Sehr geehrter Leser,

ich bedanke mich bei Ihnen für Ihr Interesse an diesem Artikel. Ich möchte in Zukunft mehr Beiträge veröffentlichen, die Ihnen genau diejenige Information geben, die Sie suchen und brauchen.

Hierfür bräuchte ich allerdings Ihre Hilfe, denn Sie wissen am besten, wonach Sie suchen und welche Informationen Sie wirklich brauchen.

Ich habe aus diesem Grunde eine kleine Umfrage erstellt und würde mich sehr darüber freuen, wenn Sie sich 5 Minuten Zeit nehmen um mir mitzuteilen, wie ich Ihnen am besten helfen kann.

Hier geht es zur Umfrage

Hinterlasse einen Kommentar

Eingeordnet unter Nießbrauch Wohnrecht

Der Nießbrauch

Was ist ein Nießbrauch überhaupt?

Der Nießbrauch, manchmal auch “Niessbrauch” geschrieben, ist ein beschränkt dingliches Recht, genauer gesagt: eine Dienstbarkeit.

Eine Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht, d.h. ein Recht auf Nutzung, welches jedem gegenüber gilt.

Das besondere Merkmal des Nießbrauchs ist, dass er grundsätzlich nicht übertragbar – er ist also unveräußerlich und unvererblich ist. Der Nießbrauch endet mit Ablauf der vereinbarten Dauer, spätestens mit dem Tod des Nießbrauchers.

Allerdings kann der Nießbrauchsinhaber die Ausübung des Nießbrauchs gemäß § 1059 S. 2 BGB schuldrechtlich auf eine andere Person übertragen.

Die Übertragung des Nießbrauchs richtet sich nach den für die Übertragung des Vollrechts geltenden Vorschriften. Nießbrauch an einem Grundstück wird also genau so übertragen, wie auch das Eigentum an einem Grundstück.

Der Nießbrauch an Grundstücken

Der Nießbrauch an Grundstücken wird in der Praxis vor allem aus zwei Gründen vereinbart:

  1. Versorgung des Nießbrauchberechtigten bei einer Immobilienschenkung von Eltern an ihre Kinder
  2. Absicherung des Gläubigers, z.B. bei der Bestellung einer Grundschuld

Oftmals verschenken Eltern oder Großeltern ihre Immobilie an die Kinder, wollen aber darin noch wohnen bleiben und insoweit abgesichert sein.

Dies wird dann oft durch einen Nießbrauch erreicht, der es den Eltern, die das Haus verschenken, ermöglicht, es dennoch selbst zu nutzen.

Die Übertragung des Nießbrauchs an einem Grundstück ist notariell zu beurkunden. Der Nießbrauchsvertrag muss also vor dem Notar geschlossen werden, wenn sich der Nießbrauch auf eine Immobilie bezieht.

Der Nießbrauch gibt dem Nießbraucher, also dem Begünstigten, ein umfassendes Nutzungsrecht. Dem Nießbraucher stehen daher auch die Sach- und Rechtsfrüchte zu.

Durch bestimmte vertraglich Klauseln kann der Nießbrauch im Ergebnis beschränkt werden, d.h. der Begünstige bekommt etwas weniger Rechte.

Der Nießbrauch berechtigt zum Besitz der Sache, der Nießbraucher kann z.B. grundsätzlich in der Immobilie selbst wohnen.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Im wesentlichen unterscheidet man zwischen

– dem Vorbehaltsnießbrauch

und

– dem Zuwendungsnießbrauch

Lassen Sie mich dieses Begriffe an einem kleinen Beispiel erklären:

Nehmen wir an, die Eltern schenken ihrem Sohn die Eigentumswohnung, die von den Eltern noch bewohnt wird.

Der Sohn wird damit Eigentümer der Immobilie, die Eltern behalten jedoch das Recht auf den wirtschaftlichen Nutzen, der in einem lebenslangen Wohnrecht oder durch Weitervermietung in etwaigen Mieteinnahmen bestehen kann (Vorbehaltsnießbrauch).

Auch die Belastungen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, zum Beispiel Erhaltungsaufwendungen, sind von den Eltern weiter zu tragen – für den Sohn ändert sich insoweit nichts.

Steuerrechtlich wird die Angelegenheit interessant:

Für den Sohn, der durch die Schenkung Eigentümer der Wohnung ist, hat der Nießbrauch zur Folge, dass er während der Laufzeit des Nießbrauchs keine steuerlich relevanten Einkünfte erzielt. Er kann weder Werbungskosten noch Abschreibungen geltend machen.

Die Eltern sind, obwohl sie nicht mehr Eigentümer sind, auch weiterhin berechtigt, steuerliche Abschreibungen für die Immobilie vorzunehmen und können auch weiterhin die von ihnen bezahlten Aufwendungen für die Immobilie steuerlich geltend machen. Das trifft insbesondere zu, wenn die Eltern durch das Nießbrauchsrecht Mieteinnahmen erzielt.

Beim sog. „Zuwendungsnießbrauch“ verschenken die Eltern nicht das Eigentum an der Wohnung, sondern übertragen „unentgeltlich“ die Mieteinkünfte auf den Sohn.

Die Eltern bleiben also weiterhin Eigentümer der Wohnung.

Aber der Zuwendungsnießbrauch hat einen ganz wichtigen steuerrechtlichen Aspekt:

Bei der Übertragung der Mieteinkünfte geht für beide Seiten die Abschreibungsmöglichkeit für die Wohnung verloren. Weder die Eltern noch der Sohn können nunmehr die Wohnung abschreiben und ihre Steuerlast dadurch minimieren. Im Ergebnis zahlen sie daher mehr Steuern, als nötig!

Für die Eltern tritt diese missliche Folge ein, weil sie keine Mieteinnahmen mehr erzielt – die Mieteinnahmen haben sie ja auf den Sohn übertragen.

Der Sohn wiederum hat zwar die Mieteinnahmen bekommen, nicht aber das Eigentum an der Wohnung – das ist ja bei den Eltern verblieben. Weil der Sohn aber die Anschaffung oder Herstellung der Wohnung nicht selbst bezahlt hat, dies haben die Eltern bezahlt, kann er auch  die Wohnung ebenfalls nicht mehr abschreiben und dadurch Steuern sparen.

Für den Sohn ergibt sich aber ein weiterer Nachteil: da er nunmehr die Mieteinnahme erhält, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er Versteuern muss! Steuerrechtlich gilt es daher ganz besonders aufzupassen, wenn ein Vertrag über ein Nießbrauch geschlossen wird!

Wie können sich die Eltern gegen einen Verkauf der Wohnung durch ihre Kinder absichern?

Oftmals haben die Eltern, die ihre Immobilie an ihre Kinder schenken, ein Interesse daran, dass die Kinder diese Immobilie nicht weiterverkaufen. Die Eltern befürchten, mit den „neuen“ Eigentümern der Immobilie „Ärger“ zu haben, was ihr Nutzungsrecht entwerten könne.

Um dem Interesse der Eltern Rechnung zu tragen, kann vertraglich vereinbart werden, dass der Beschenkte die Immobilie nur mit Zustimmung des Nießbrauchsberechtigten, also in unserem Beispiel der Eltern, belasten oder verkaufen darf.

Empfehlenswert ist oftmals auch die vertragliche Vereinbarung einer sog. „Rückfallklausel“. Eine solche Klausel führt dazu, dass die Eltern die Schenkung unter bestimmten Umständen wieder rückgängig machen können, z.B. wenn der Beschenkte Pflichten gegenüber den Eltern schwerwiegend verletzt.

Sehr geehrter Leser,

ich bedanke mich bei Ihnen für Ihr Interesse an diesem Artikel. Ich möchte in Zukunft mehr Beiträge veröffentlichen, die Ihnen genau diejenige Information geben, die Sie suchen und brauchen.

Hierfür bräuchte ich allerdings Ihre Hilfe, denn Sie wissen am besten, wonach Sie suchen und welche Informationen Sie wirklich brauchen.

Ich habe aus diesem Grunde eine kleine Umfrage erstellt und würde mich sehr darüber freuen, wenn Sie sich 5 Minuten Zeit nehmen um mir mitzuteilen, wie ich Ihnen am besten helfen kann.

Hier geht es zur Umfrage

Hinterlasse einen Kommentar

Eingeordnet unter Nießbrauch Wohnrecht